Kepastian Hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli Yang Telah Dibayar Lunas Sebagai Bukti Peralihan Hak Atas Tanah
DOI:
https://doi.org/10.38035/jihhp.v6i5.9275Keywords:
Tanah, Peralihan Hak, Jual Beli, Perjanjian Pengikatan Jual Beli, Kepastian HukumAbstract
Tanah merupakan kebutuhan mendasar manusia yang terbatas jumlahnya, sehingga memicu kebutuhan akan kepastian hukum dan perlindungan hak kepemilikan. Di Indonesia, pengaturan hak atas tanah berlandaskan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, yang mengakui jual beli sebagai salah satu cara utama peralihan hak. Transaksi jual beli tanah wajib memenuhi sifat terang dan tunai serta dibuktikan dengan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk dapat didaftarkan di Badan Pertanahan Nasional. Namun, seringkali terdapat kendala administratif yang menghambat pembuatan AJB, sehingga masyarakat menggunakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) sebagai solusi hukum. Berdasarkan asas kebebasan berkontrak dan syarat sah perjanjian menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, PPJB memiliki kekuatan mengikat selayaknya undang-undang bagi para pihak. Permasalahan muncul ketika PPJB telah dilaksanakan secara lunas disertai penguasaan fisik tanah, namun AJB belum dapat dibuat sehingga menimbulkan kesenjangan antara kebenaran materiil dan kebenaran formil administrasi. Meskipun Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 memberikan pengakuan hukum atas hak pembeli yang beritikad baik, instrumen ini bukanlah peraturan perundang-undangan, sehingga masih menimbulkan ketidakpastian hukum dan risiko bagi keberlangsungan hak kepemilikan pembeli. Penulisan ini bertujuan untuk mengkaji kedudukan hukum, kekuatan mengikat, serta perlindungan hukum yang diberikan terhadap transaksi jual beli tanah melalui PPJB, guna menemukan keseimbangan antara kepastian hukum formal dan perlindungan hak atas dasar kenyataan hukum yang terjadi di tengah masyarakat.
References
Abdulkadir Muhammad, Hukum Perjanjian, PT. Alumni, Bandung, 2010.
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi, dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta, 2003.
Boedi Harsono, Hukum Agraria: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaanya, Jilid I Hukum Tanah Nasional, Universitas Trisakti, Jakarta, 2013.
Boedi Harsono. Aspek Hukum dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2010.
Boedi, Harsono, Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-Undang, , Djambatan, Jakarta, 2008.
Chaterine Felicia Sihite, Akibat Hukum Bagi Notaris Yang Dijatuhi Sanksi Administratif Oleh Majelis Pengawas Notaris, Jurnal Notarius Program Studi Kenotariatan Pascasarjana UMSU Vol. 2, No. 1, Januari-Juni 2023.
Chintia Ayala Brigays, Benny Djaja, M.Sudirman, Kewenangan Dan Pertanggungjawaban Notaris Dalam Pembuatan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah (Implikasi Terhadap Kepastian Hukum Dan Perlindungan Hukum Para Pihak), Equality : Journal of Law and Justice Vol. 2, No. 2, November, 2025, P. 290-303
Deni, F., & Fauziah, D. Tanggung jawab notaris terhadap tindak pidana penipuan dalam pembuatan akta perjanjian pengikatan jual beli. Jurnal Hukum Kenotariatan Otentik's, 2023, 5(1), 39-60
Dewi Kurnia Putri, Amin Purnawan, Perbedaan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Lunas Dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tidak Lunas, Jurnal Akta, Vol. 4 No. 4 Desember 2017,hlm 628
Dondy Permana Putra, “Implikasi Hukum Terhadap Notaris Yang Memberikan Jasa Kenotariatan Di Luar Kewenangannya,” Jurnal Lex Renaissance, Vol. 5, No. 1, 2020, hlm. 180.
Effendi Perangin, Hukum Agraria di Indonesia Suatu Telaah dari Sudut Pandang Praktisi Hukum, Rajawali, Jakarta, 1989.
Ghina Rezki Putri, Akta Jual Beli Berdasarkan Akta Kuasa Mutlak Sebagai Pengikat Perjanjian Hutang Piutang, Indonesian Notary Vol. 3 No. 3, 2021, hlm.155
Habib Adjie, Sanksi perdata dan sanksi administratif terhadap notaris sebagai pejabat public, PT. Refika Aditama, Bandung, 2008.
Hartono Soerjopratiknjo, Perwakilan Berdasarkan Kehendak, Seksi Notariat FH. UGM, Yogyakarta 1982, hlm. 68.
Herlien Budiono, artikel Majalah Renvoi, Pengikat Jual Beli dan Kuasa Mutlak, edisi tahun I, No 10, Bulan Maret 2004, hlm. 57
Herlien Budiono, Demikian Akta Ini: Tanya Jawab Mengenai Pembuatan Akta Notaris Di Dalam Praktik, Cet. 1, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung 2018, hlm 115.
I Gede Krisna Wahyu Wijaya dan Nyoman Satyayudha Dananjaya. Penerapan Asas Itikad Baik dalam Perjanjian Jual Beli Online. Jurnal Kertha Semaya, Vol. 6, No. 8, 2018.
I Made Arjaya, Ini Komang Wahyuni Gita Paramita, dan I Made Suwitra, “Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Berdasarkan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli”, Tuturan: Jurnal Ilmu Komunikasi, Sosial dan Humaniora, Vol. 1. No. 2 (2023), hlm 16-17
Irawan Soerodjo, Kepastian Hukum Hak Atas Tanah Di Indonesia, Arkola,Surabaya 2003, hlm.148-148
J Satrio, Hukum Perikatan, Perikatan yang Lahir dari Perjanjian, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2020, hlm.27
Maria S. W. Sumarjono, Kebijakan Pertanahan antara Regulasi dan Implementasi, Buku Kompas, Jakarta, 2001, hlm 119.
Moch. Isnaeni, Pengantar Hukum Jaminan Kebendaan. PT. Revka Petra Media, Surabaya, 2016.
Nafisha, R. Z., Abubakar, L., & Rukmana, Y. Y. Tanggung Jawab Notaris terhadap Kerugian yang Timbul Akibat Praktik Pembuatan PPJB yang Tidak Sesuai UUJN. Innovative: Journal Of Social Science Research, 2024, 4(5), 4020-4038.
Nailu Vina Amalia, Jual Beli Tanah Dalam Hukum Tanah Atas Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Bertingkat yang Dibuat oleh Notaris, Jurnal Notaire, Vol. 4 No. 2, Juni 2021
Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum. Kencana Prenada Media Group, Jakarta, 2005.
Philipus M. Hadjon, Penataan hukum administrasi, Fakultas Hukum Unair, Surabaya, 1997.
Phillipus M. Hadjon Perlindungan Hukum Bagi Rakyat Indonesia, PT. Bina Ilmu, Surabaya, 1987.
Popy Luysky Br. Tarigan, Hasim Purba, Suprayitno, Akibat Hukum Akta Jual Beli Yang Belum Lunas Dihadapan Notaris/PPAT (studi kasus putusan mahkamah agung nomor 2134 k/pdt/2024), Jurnal Hukum Lex Generalis. Vol.6. No.9 (2025), hlm.7
R Subekti, Aneka Perjanjian, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2014.
R. Subekti, Hukum Perjanjian, Penerbit Intermasa, Jakarta, 1998, hlm.75
Salim H.S, Hukum Kontrak Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, Sinar Grafika, Jakarta, 2003, hlm. 49.
Salim H.S, Penerapan teori hukum pada penelitian tesis dan disertasi, Rajawali Pers, Jakarta, 2013.
Sarapi, V. V., Hutomo, P., & Ismed, M. Tanggung Jawab PPAT Dalam Akta Jual Beli Tanah Terkait Adanya Utang Piutang. Themis: Jurnal Ilmu Hukum, 2024, 2(1), 49-59.
SF.Marbun, Peradilan administrasi negara dan upaya administrasi di Indonesia, Liberty, Yogyakarta, 1997.
Umar, Dhira Utari, Implementasi Prinsip Konsensualisme dalam Kontrak Jual Beli Berdasarkan Perspektif Hukum Perdata. Lex Privatum, Universitas Sam Ratulangi, 2020
Urip Santoso, Hukum Agraria & Hak-Hak Atas Tanah, Kencana Prenada Media Group, Jakarta, 2010.
Urip Santoso. Pendaftaran Dan Peralihan Hak Atas Tanah, Kencana Prenada Media Group, Jakarta, 2011.
Wirjono Projodikoro, Hukum Perdata Tentang Persetujuan-Persetujuan Tertentu, Sumur, Bandung, 1991.
Yahya Harahap Hukum acara perdata tentang gugatan, persidangan, penyitaan, pembuktian dan putusan pengadilan, Sinar Grafika, Jakarta,2004, hlm.584-622
Downloads
Published
How to Cite
Issue
Section
License
Copyright (c) 2026 Michael Wenata, Habib Adjie
This work is licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License.
Hak cipta :
Penulis yang mempublikasikan manuskripnya di jurnal ini menyetujui ketentuan berikut:
- Hak cipta pada setiap artikel adalah milik penulis.
- Penulis mengakui bahwa Jurnal Ilmu Hukum, Humaniora dan Politik (JIHHP) berhak menjadi yang pertama menerbitkan dengan lisensi Creative Commons Attribution 4.0 International (Attribution 4.0 International CC BY 4.0) .
- Penulis dapat mengirimkan artikel secara terpisah, mengatur distribusi non-eksklusif manuskrip yang telah diterbitkan dalam jurnal ini ke versi lain (misalnya, dikirim ke repositori institusi penulis, publikasi ke dalam buku, dll.), dengan mengakui bahwa manuskrip telah diterbitkan pertama kali di JIHHP.
